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南市CBD宅地樓面價7628元/㎡成交,高了還是低了?!

來源:平湖房產網(www.ntggwz.live)  2019-10-29 10:37:18

摘要:2019平-46號地塊,位于平湖南市新區漕兌路南側、梅園路西側,出讓面積32231.6㎡,容積率2.0,建筑面積64463.2㎡。地塊起價47375萬元,起始樓面價7349元/㎡,限上限地價62675萬元。經過7輪競拍,被濱江集團以49175萬元(約樓面價7628元/㎡)競得。

10月平湖土拍三連擊,無疑非常吸睛,一來主城區相隔14個月終于迎來住宅用地競拍,二來南市46號地塊的土拍結果,對于接下去樓市動向無疑具有風向標的作用。

10月10日經開區42號地塊公開競拍

10月28日南市46號地塊公開競拍

10月28日獨山港47號地塊公開競拍
10月10日,經開42號地塊流拍收場,而在今天,4647號地塊也正式登場。話不多說,直接甩出結果。

2019平-46號地塊,位于平湖南市新區漕兌路南側、梅園路西側,出讓面積32231.6㎡,容積率2.0,建筑面積64463.2㎡。地塊起價47375萬元,起始樓面價7349元/㎡,限上限地價62675萬元。經過7輪競拍,被濱江集團以49175萬元(約樓面價7628元/㎡)競得。

2019平-47號地塊,位于平湖獨山港鎮S101省道南側、獨廣線東側,出讓面積50562.5㎡,容積率2.5,建筑面積126406.25㎡。地塊起價53091萬元,起始樓面價4200元/㎡,限上限地價100591萬元。因無人報價,流拍。

對于這次土拍結果,平湖房產網怎么看呢?
小風暴:2014年的1月23日,濱江首塊F1-1地塊以1800元/㎡的樓面價拿下,到今天2019平-46號地塊以7628元/㎡的樓面價斬獲,用6年時間深耕平湖,足以看出其對南市新區未來發展的信心。

此前濱江的廣告語是“錯過萬和苑,再無花城房。”如今看來也該改一下咯,重倉平湖,打造濱江住宅社群。這么多人牽掛濱江不僅是價格上考慮,更多是對濱江營造的整個居住氛圍的向往。

濱江萬家花城實景圖

現如今住宅氛圍的營造,也是不少購房者所看重的,平湖從城東的住宅社群飽和,往南北遷移,南邊濱江獨大,北邊百花齊放,各片區特色的鮮明,也恰恰證明了平湖整個樓市的穩定。

余生漫漫:

南市2019-46地塊是平湖主城區今年成交的第一塊住宅用地,大概率也將是南市今年唯一掛牌成交的。對樓市來說,有著一定的風向標意義。據悉,今天的土地競拍共有5家房企報名,最終競拍進行了7輪,最終成交價落錘為7628/㎡。和南市近年來的幾次土拍進行對比的話:

其中,平湖壹號需配建一座面積2.5萬方,投資10億國際五星鉑爾曼酒店。所以該地塊的實際樓面價也突破9+

從中我們可以看出,平湖南市的土拍在2017年-2019年這三年時間中,呈現出一個小V趨勢。從最高點的破萬(旭輝和龍湖均有回購房配建,實際樓面價破萬)到去年下半年的卓越6字頭補倉,再到今天濱江7628/㎡時隔5年平湖再拿地。我認為是平湖樓市從狂熱走向理性的過程。在房企普遍謹慎的當下,2019-46#地塊還是以小幅反彈的價格成交,充分體現了業界對南市的信心面看好。這個價格對接下來市區其他土地的競拍,也或將產生一定的影響。平湖樓市接下來整體平穩,小幅緩升將是大概率事件。


魯提轄:10月的三塊住宅用地出讓,結果各不相同,經開區和獨山港鎮的地塊流拍,南市新區成交,其實凸顯出整個平湖樓市真的“冷靜下來了”,并且出現了明顯的板塊分化。

以這兩塊流拍的土地為例,經開區42號之前咱們分析過,城北庫存量大,地塊不夠方正,開發商拿地胃口不大;獨山港的47號地塊的流拍,則證明了平湖鄉鎮地塊對于開發商的吸引力也在遞減。猶記得去年6月,獨山港的2018-34號地塊尚且能溢價52%,歷經56輪以5266元/㎡的樓面價被碧桂園拍走,到了今年,地塊位置也不差的47號直接涼涼,說白了還是看到之前進來的前輩KFS還在艱難地掙扎(無一例外打上海分銷,成交成本太高),加上整個市場長期橫盤(成交周期拉長),大開們不計成本的拿地風格集團自上而下開始轉變(勒緊褲腰帶節流度過經濟寒冬)。在一盤客戶購房邏輯——鄉鎮的想買到城里,小城里的想買大城里,唯有大城里的鬧中取靜逆城市化會是平湖鄉鎮樓盤的客群,現在這幫人也很難進來,鄉鎮房子不好賣,KFS對在鄉鎮拿地則必然變得尤為謹慎。

2019平-47號地塊位置圖

而結合42、47地塊兩地的流拍,我們也可以看到,“北冷南熱,鄉冷城熱”已經成為當前平湖樓市的主要特征。

再看46號地塊,平湖房產網曾經多次就這塊地寫過剖析文章,總結起來,46號地塊位于城市發展方向(滬平城際、滬乍杭鐵路),核心位置絕佳(南市CBD,明湖公園旁),地塊方正整齊,周邊配套成熟……

圖片來源:平湖城投

毫無疑問,這個地塊的競拍結果,會為2019年平湖樓市下半場定下一個風向標。

雖然現在我們都已經知道了這場土拍的結果,但我們假想一下,如果連這塊地都沒人競價,直接流拍,那我今天的觀點將從樓市“冷靜下來”徹底變成一個“冷”字,因為步入2020年,我們將驚訝的發現市區在售樓盤全部都是2018年甚至更早之前拿地的項目,我們房產網每年更新的樓市地圖都沒必要再做了,市區在賣的還是那幾張老面孔,因為“整整一年多的時間面粉連底價都賣不掉,面包的價格肯定是挺不住了”……總之,市場風向會普遍看空。

圖片來源網絡

所以,所謂土拍結果的風向標意義,本質上是影響大家對于未來樓市的一個預期。還好,46號地塊的價值擺在那里,雖然全裝修的條件一如既往的苛刻,但寶藏地塊總算沒有遇冷。而據房產網打聽,截至上周,參與報名的知名KFS就有好幾家,為保護他們隱私,此處不做披露。

最終,這個寶藏地塊被濱江競得。相比濱江過去在平湖開發的組團,未來這個組團在整個“濱江平湖全家桶”里,舒適度上可能會更高(低密度),而且低樓層采光性也會更好(預計設計20層之下產品)。此外,由于整個項目要求全裝修。未來這個項目同目前在售的卓越平湖壹號、卓越玲瓏灣會在同一梯度進行賽跑,看樣子全裝修交付的小區在南市新區真的就是大勢所趨。無論你喜歡與不喜歡,未來毛坯房真的是越來越少了……


當然,這也是濱江在平湖拿地樓面價最貴的一個小區,46號地塊折算下來的樓面價7628/㎡,超過了卓越玲瓏灣在2018年拿47、48地塊時候的樓面價刷新了這個區域裝修交付樓盤的樓面價全新紀錄。某種意義上,這對已購或打算購買隔壁玲瓏灣的業主客戶釋放了非常積極的信號

最后我想表達4個觀點:1、平湖樓市現在非常平穩,暴漲不允許(政策不支持),暴跌沒可能(缺乏下行理由)。46號地塊土拍結果夯實現階段土地市場的底部,也給在售的其他項目注入了信心。
2、濱江繼續深耕平湖,毋庸置疑的南市老大哥,光之前的已購客戶中的一半甚至三分之一能介紹新客戶來買,這個盤都不愁去化。這其中有稟賦效應,也有老帶新的力量。但可以確定,濱江肯定不會像過去那樣是平湖樓市價格BUG般的存在了。
3、關于未來,裝修交付是趨勢,平湖也漸漸形成“北冷南熱,鄉冷城熱”的特色。站在開發商角度,毛坯的打稀缺牌,精裝的打位置牌;站在客戶角度,選擇最適合自己的房子,也是時候改變下對裝修房子不感冒的偏見了,另外到鄉鎮進行投資依然只適合于小部分人。
4、拿不準主意,就到房產網線下城市展廳跟咱們多多交流。


企業簡介

杭州濱江房產集團股份有限公司成立于1996年,具有建設部一級開發資質,全國民營企業500強,中國房地產企業50強,長三角房地產領軍企業。

公司秉承“創造生活,建筑家”的專業理念,形成了“品牌為基礎、戰略為導向、品質為中心、精干高效為手段”的企業核心競爭力。濱江房產業已成為集房地產開發銷售、商業地產置業、酒店旅業三大產業板塊的大型集團公司。

在未來的發展中,濱江房產集團將不斷提高社會的認可度、行業的影響力、業主的美譽度。濱江房產是一個思維制勝的企業,更是一個執行至上的企業,用最扎實的努力奠定企業深厚的人文底蘊,打造一個企業的百年根基,為千家萬戶創造安居樂業的理想棲息地并成為消費者心中值得信賴的著名房地產品牌。


信息來源:百度百科

 

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